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내집마련을 위해 가장 먼저 고려해야하는것은!!
지역도 아니고
살지말지도 아니고
내 현재 재산 파악과 그에 따른 "구매 가능한 집 매매가격대 확인"이다
꼭 살아야만 하는 지역이 정해져있다고 해도, 우선 내가 얼마까지의 집을 살 수 있는지 확인한 후에
그 지역 내 어떤 단지가 기준을 충족하는지 확인하면 된다
지역이 정해져있지 않다면 더더욱이 가장 먼저 "얼마짜리 집을 살 수 있는지"를 확인해야한다.
Step 1. 내 재산 상황 파악
내 재산 상황 파악은
"집을 사려면 대출이 얼마나 필요한지" 그리고 "그 대출을 내가 감당할 수 있는지"를 알아보는 과정이다.
내가 내집마련을 위해 파악했던 내 자산 상황은 크게 아래 세가지였다.
1. 모아둔 돈
2. 월 현금흐름
3. 연 현금흐름
1번 모아둔 돈에는, 집을 사는데 보탤 수 있는 현금화 가능한 모든 자산이 들어갔다. 예적금 금액, 신용대출 금액, 그리고 주식까지.
여기서 주식이 너무 물려있다거나 해서 돈으로 바꿀 수 없다면 "모아둔 돈"에 포함시키면 안된다.
이 돈과 주택담보대출을 합해 집을 사야하기 때문!!
그리고 2번 월 현금흐름을 통해 내가 얼마까지 대출을 감당할 수 있는지를 계산할 수 있다.
내가 들었던 내집마련 수업에서는 대애충 200을 곱해서 계산하면 된다고 했다.
"원리금 상황 가능금액 X 200 = 내가 감당할 수 있는 주택담보대출 원금"
만약 매달 200만원정도 원리금 상환할 수 있다면 200을 곱해 40000, 즉 4억의 대출까지 내가 감당가능하다는 것.
물론 가장 정확한 방법은, 주택담보대출 금액/기간/이율을 통해 직접 계산해보는 것이다.
원리금을 계산해본 후에 "내가 벌어서 쓰고 남는 돈"으로 이걸 감당할 수 있는지 확인하자.
주담대 계산기 라고 치면 정말 많은 계산 사이트가 나오는데,
그중에서 아무곳에나 들어가 가상의 예시인 "4억원/40년/3.8%/원리금균등상환"으로 계산해보았다.
4억을 빌린다 가정하면 매달 163만원을 갚아야한다. 이걸 내가 감당할 수 있는지 먼저 확인해본다.
내가 월에 얼마를 저축하고 있는지? 163만원씩 매달 무리없이 갚을 수 있을지? 를 고민해보는것.
마지막 3번, 연 현금흐름!
말이 좀 어려운가 싶은데, 원천징수 금액과 비고정소득 파악이다.
2번과 3번을 나눈 이유는 인센티브, 성과급 등 매년 혹은 분기별로 버는 돈때문이었는데
주택담보대출 원리금은 매달 상환하지만, 인센 등은 비정기적 소득이라 연 현금흐름으로 따로 계산했다.
다음달에 보너스를 받는게 확실해도 일단 이번달 대출 상환할 돈은 있어야하지 않나~~ 하는 생각에~
주담대 3년 이후부터는 중도상환수수료도 없으니 이런 비고정소득으로 좀 더 빠르게 주담대 원금상환도 가능하다!!!
그리고 원천징수 금액을 알아두어야 하는 이유는, 그 다음 스텝인 "내가 얼마짜리 집을 살 수 있는지 확인" 하는 과정에서 필요하기 때문이다
직장인이라면 매년 연말정산을 하면서 대충 내가 얼마를 버는지 알고는 있겠지만, 전년도 원천징수가 기준점이므로 정확한 숫자를 알아야 한다.
홈텍스에서 바로 확인이 가능하다!! (My 홈택스 > 연말정산/장려금/학자금 > 지급명세서 등 제출내역)
가상의 예시를 들어보면
1. 현재 1억원 정도를 모았고 2. 한달에 200만원 정도를 원리금 갚는데 쓸 수 있다면
=> 4억을 대출받고 모아둔 돈 1억을 더해 5억짜리 집을 사는데는 현재 내 수준에서 큰 무리가 아닌것이다!! 감당가능한 수준!
Step 2.얼마짜리 집을 살 수 있는지 확인
이렇게 우선 내 상황을 먼저 파악한 후에,
내가 받을 수 있는 주택담보대출의 종류와 대출 가능 금액을 알아보자
현재 주택담보대출은 아래와 같이 세가지 종류로 나누어져있는데
디딤돌 대출이 빌리긴 어렵지만 이율 등 혜택이 제일 좋고,
그 다음 혜택 좋은게 보금자리론,
마지막 적격대출은 흔히 은행에서 나오는 주택담보대출을 생각하면된다.
처음보면 너무 어렵따
현재 대출받을 수 있는 최대치는 집값의 70% 이다.
여기에서 주의해야 할 점은 내가 매수하는 가격의 70%가 아니라 kb시세에서 해당 단지, 해당 평형 집값의 70%라는 것.
(매매가가 6억인데 kb시세가 5억5천이라면 5억5천을 기준으로 LTV를 계산한다)
그런데 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역에 따라 이 퍼센트가 달라지는데,
9억원 이하 주택에 대해 투기지역·투기과열지구에서 LTV 40%, 조정대상지역에서는 50%가 적용된다.
빨간색 - 투기지역, 분홍색 - 투기과열지구, 노란색 - 조정대상지역
하지만 수도권의 경우 우선 조정대상지역부터 시작되고ㅎㅎ 왠만한 곳은 투기과열지구다
나의 경우 수도권 안에서 움직여야해서 집값의 40%~50%를 받는다고 우선 계산을 했었다.
투기과열지구의 집값이 6억일 경우 40%인 2.4억만 대출받을 수 있으니 3.6억이 있어야한다고 계산을 할 수 있다.....
그런데 여기에서 추가적으로 퍼센트를 더 올릴 수 있는 방법이 있었으니,
주택담보대출비율(LTV) 우대 요건을 만족하면 된다
(1) 무주택 세대주이고 (2) 부부일 경우 9천 이하, 생애최초구입하는 싱글일 경우 1억 미만인데
9억원 이하 투기과열지구 집을 사려고 한다면 최대 70%까지 LTV를 올릴 수 있다.
가상의 예를들면 투기과열지구 8억 5천만원의 집을 매수하는 경우
- 6억의 60% = 3.6억
- (8억 5천 - 6억)의 50% = 1.25억
해서 총 4.85억을 빌릴 수 있...
을거같지만 최대 4억원이 한도라 4억까지만 대출을 받을 수 있다!
6억 후반대에서 7억 초반의 경우가 가장 알뜰살뜰하게 4억원을 빌릴 수 있지않나 싶다.
그런데 여기서 또 한번 더 복잡해지는게
DSR이라는 조건을 충족해야한다
DSR은 쉽게 얘기해서, 내가 버는 돈 대비 너무 과도한 빚을 지는건 아닌지?를 확인하는 숫자다.
연소득이 9천만원인 무주택 세대주 미혼 생애최초구입자가 위의 8억 5천만원 아파트를 산다고 가정하면
DSR이 21%정도 나오기 때문에 큰 무리없이 4억 대출을 받을 수 있다.
그런데 만약 현금이 부족해서 신용대출을 빌린다면?
은행권의 경우 DSR 40%를 넘어가면 안되므로
신용대출은 1억도 채 빌릴수가 없다...
(물론 보험사와 같은 비은행권은 DSR 50% 적용이라 좀 더 빌릴수는 있겠다)
설명이 길어졌는데 요약하자면,
내가 사려고 하는 집이 투기지역/투기과열지구/조정대상지역인지에 따라 LTV 퍼센트가 결정된다.
그리고 나의 연소득과 주택가격 등으로 내가 디딤돌대출이 가능한지, 보금자리론이 가능한지, 아니면 은행에서 적격대출을 받아야하는지 확인하고
마지막으로 DSR까지 계산해보면 대충 내가 얼마를 빌릴 수 있는지 알 수 있다.
만약 LTV 우대요건을 갖추고 있다면 10~20% 정도의 LTV 가산점도 받을 수 있다.
나의 연소득은 고정값이지만,
어느 지역에 집을 사느냐에 따라서 LTV 가 달라지고, 매매 가격에 따라서 또 대출 종류가 달라질 수 있기때문에
더욱 정확한건 Step 3에서 단지까지 정하고 난 다음에야 제일 정확하게 계산할 수 있다.
휴 여기까지 정리하는데도 생각보다 시간이 오래걸렸다ㅎㅎ;;
대출이 생각보다 복잡해보이긴 하지만
예시를 몇번 들어서 계산하다보면 익숙해진다
1) 무주택 세대주인 A씨가 생애최초 주택구입을 하려고 한다. 연소득 8천 / 투기과열지구 kb 시세 7.2억 아파트 매수 계획이 있다.
-> 우선 미혼인데 연소득이 7천을 넘어가므로 적격대출만 받을 수 있음
-> 투기과열지구는 LTV 40% 이지만, 무주택 세대주가 생이최초 주택구입을 하므로 6억까지 60%, 6~9억은 50% 대출이 가능하다
-> 6*0.6=3.6억, (7.2-6)*0.5 = 0.6 으로 총 4.2억을 빌릴 수 있을거같지만, 최대 한도가 4억이므로 4억까지만 대출이 가능하다
-> 3.8의 금리로 40년을 빌린다고 했을 때, DSR은 24%가 나오므로 대출 가능!
-> 4억까지 대출이 나오므로 3.2억을 보탤 수 있고, 매달 대략 170만원 정도 상환하는데 무리가 없다면 집을 사도 좋다^_^
2) 무주택 세대인 신혼부부(결혼 5년 이내 혹은 결혼 예정) B, C씨가 조정대상지역 6억원 아파트를 구매하려고 한다. 부부의 연 소득은 8천만원이고, 신용대출은 1억정도 있다.
-> 연소득이 8천 5백만원 이하인 신혼부부이고, 주택가격도 6억원 이하이기 때문에 보금자리론이 가능하다
-> 조정대상지역은 LTV 50%까지 가능하기 때문에 본래 3억까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 무주택 세대주 요건, 생애최초구매자 요건, 신혼부부 연소득 기준을 충족한다면 LTV 가산점을 더 받을 수 있다. 5*0.7=3.5, 1*0.6=0.6 -> 4.1억까지 받을 수 있지만 최대한도 4억원!
-> 하지만 보금자리론은 3.6억까지밖에 대출이 안나오므로 주의해야함!
-> 보금자리론으로는 3.6억, 적격대출로 가면 4억까지 대출이 가능할것으로 보인다.
-> 하지만 보금자리론 3.6억을 받아도 DSR 40%가 넘어가므로 신용대출은 6500만원까지 줄여야할것으로 보인다
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HF 한국주택금융공사
www.hf.go.kr
그리고 제일 정확한건, 집 가계약 걸기전에 먼저 은행이든 대출상담사든 찾아가서
이 집을 사려고 하는데 여러가지 조건과 나의 상황을 따져보았을때 대출이 나오는지 확인을 받는것이다!!
내가 아무리 계산을 잘해도 뭔가 빠뜨리는게 있을 수 있다.
혹은 받지 못한다고 생각했는데, 조금만 노력하면 받을 수 있는 경우도 있다. (위 DSR 예시처럼 내 신용대출 일부를 상환한다거나 등등)
나도 가계약 넣기전에 그나마 잘한점을 하나 꼽으라면.. 여러명의 상담사에게 집 대출이 나오는지 확인한것이었다.
대출 계산하는게 처음엔 무척 복잡했는데... 제일 빠른건 역시 자신의 상황에 대해 계산을 한번씩 해보는것이고^ㅡ^
이번에 당선된 대통령이 대출/세금 규제 완화를 한다니... 이것도 계산방법이 좀 심플해지려나~ 하는 생각도 든다ㅋㅋ
이런 복잡한 계산식이 언젠가는 무쓸모해지기를 바라면서,,
내가 빌릴 수 있고 감당할 수 있는 대출 규모와
거기에 얹을 수 있는 현금이 얼마인지를 알았다면
그걸 가지고 어느 지역, 어떤 단지를 사야하는지 다음 포스팅에서 아라보자~~
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